Nguyên nhân và sự phát triển
Bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và thường có tính chu kỳ. Các chu kỳ của thị trường Bất động sản mang yếu tố khó đoán định, cũng chính vì vậy mà thị trường này luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, nhà phát triển và người tiêu dùng luôn quan tâm và tìm hiểu. Bài viết này sẽ đi vào chi tiết về các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam từ năm 1993 đến nay và các nguyên nhân dẫn tới sự biến đổi này.
Khái niệm về chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản là sự biến đổi tuần hoàn của thị trường bất động sản theo một giai đoạn thời gian nhất định. Nó phản ánh sự thay đổi của giá cả, cung cầu và hoạt động giao dịch trên thị trường. Chu kỳ bất động sản có thể kéo dài từ vài năm đến hàng chục năm, và những biến động trong chu kỳ này ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của ngành bất động sản. Các chu kỳ của bất động sản Việt Nam đa phần được xếp theo vòng tuần hoàn: Bão hòa – Suy thoái – Phục hồi – Bùng nổ.
Các nguyên nhân dẫn tới các chu kỳ bất động sản
Chính sách kinh tế của Chính phủ:
Chính sách chính phủ đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc có các chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư và điều chỉnh phù hợp có thể thúc đẩy hoặc kiềm chế sự tăng trưởng của thị trường. Việt Nam từ lúc chuyển qua nền kinh tế mở đã và đang ban hành, điều chỉnh nhiều chính sách hỗ trợ nhằm khuyến khích đầu tư vào bất động sản, bao gồm các luật, thông tư, các chính sách như chương trình ưu đãi thuế, giảm lãi suất và hỗ trợ vay vốn. Điều này đã tạo ra nhiều cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Tình hình kinh tế:
Sự phát triển kinh tế, tư duy về đầu tư, thu nhập bình quân đầu người của người dân và sự thay đổi trong đời sống xã hội đều có thể ảnh hưởng đến nhu cầu và khả năng mua bất động sản. Tình hình kinh tế tổng thể của quốc gia có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập tăng và nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao. Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn.
Thông tin thị trường:
Các yếu tố như thông tin về dự án mới, tiến độ hạ tầng, pháp lý, thanh khoản, lãi suất vay… có thể ảnh hưởng đến quyết định mua bán bất động sản của các nhà đầu tư. Khi lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng, thị trường bất động sản có xu hướng tăng trưởng. Ngược lại, lãi suất cao và hạn chế tín dụng có thể làm giảm sự mua nhà và đầu tư vào bất động sản.
Yếu tố xã hội và văn hóa:
Sự thay đổi trong yếu tố xã hội và văn hóa cũng có thể ảnh hưởng đến nhu cầu và sự thông tin của người dân về bất động sản. yếu tố xã hội cũng có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, gia tăng thu nhập và nhu cầu về nhà ở là những yếu tố xã hội quan trọng tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển.
Các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam
Chu kỳ 10 năm của bất động sản:
Đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản chịu sự tác động mạnh từ các yếu tố kinh tế và chính sách. Dưới đây là các giai đoạn chính trong chu kỳ 10 năm:
Giai đoạn 1 (1993-2003): Đây là giai đoạn sau khi Việt Nam áp dụng chính sách Đổi mới và mở cửa kinh tế. Thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng với sự gia tăng đáng kể về cung, cầu và giá trị bất động sản. Sự phát triển mạnh về đầu tư công, các nguồn vốn ODA từ các nước phát triển tài trợ vào Việt Nam cùng với chính sách ưu đãi và sự phát triển kinh tế nhanh chóng, đã tạo ra sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản và đã thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, mặc dù đây là thời kỳ non trẻ của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng.
Giai đoạn 2 (2004-2013): Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng, nhưng các yếu tố như chính sách tín dụng hạn chế và việc xử lý các vấn đề về quản lý đất đai đã ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường. Từ năm 2009, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt do việc thanh khoản kém.
Giai đoạn 3 (2014- 2017): Hệ lụy của khủng hoảng tài chính năm 2008 đã kéo dài qua nhiều năm sau đó. Thời điểm này sự thắt chặt chính sách tín dụng và các biện pháp kiểm soát thị trường của chính phủ đã làm giảm cung cầu và giá cả bất động sản.
Giai đoạn 4( 2018 – 2021 ): Giai đoạn này mặc dù ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và hậu đại dịch, thị trường bất động sản tăng trưởng cực kỳ nóng trên toàn quốc; trong đó các vùng ven như Lagi- Bình Thuận, Bình Phước, Tây Ninh… hàng ngàn nhà đầu tư khắp nơi đổ về săn đất, nhiều vùng được ví như bong bóng Bất động sản.
Đúng như quy luật tự nhiên, những gì tăng trưởng một cách nhanh chống thì sẽ xuống một cách nhanh chống; từ đầu 2020 thì trường bất động sản chịu sự tác động lớn của chính sách vĩ mô trong và ngoài nước, cùng với suy thoái kinh kế toàn cầu, bất ổn về chính trị đã làm cho ngành bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng.
Giai đoạn khủng hoảng còn kéo dài (2020-nay)
Từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam được xem là giai đoạn khó khăn nhất của các chu kỳ, giai đoạn; Hầu hết các dự án lớn nhỏ của các tập đoàn, các công ty đều rơi vào khủng hoảng về vốn, thanh khoản, pháp lý, dòng tiền…
Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này được xem là cuộc đại thanh lọc, các chính sách, các qui định và luật đất đai sửa đổi đang trong giai đoạn trình Quốc Hội thông qua, cùng với đó thanh tra chính phủ vào cuộc thanh tra hầu hết các dự án trên toàn quốc dẫn đến các dự án của các tập đoàn rơi vào trạng thái đình trệ và khó khăn chồng chất khó khăn.
Nhận thấy tính cấp bách của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cần phải có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vực dậy nền kinh tế và thị trường bất động sản, nên chính phủ và các bộ ban ngành đã nhanh chống họp bàn, nêu nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và phục hồi lĩnh vực bất động sản từ đầu 2022 đến nay.
Nhận định khách quan về chu kỳ sắp tới của bất động sản Việt Nam
Qua các giai đoạn biến động trên và nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect ghi nhận về chu kỳ bất động sản Việt Nam trong vòng 30 năm hình thành và phát triển (1993 đến nay), cứ 7-8 năm, thị trường sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần.
Với diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng xuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại theo lịch sử. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiện tại đã “trưởng thành”, và thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường.
“Chững lại”, “đi ngang” là những từ mà giới chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mô tả cho diễn biến của thị trường bất động sản 2022 – nửa đầu năm 2023. Tuy nhiên so với thời điểm 2011-2013, thị trường bất động sản hiện tại vẫn ghi nhận thanh khoản, dù lượng giao dịch giảm tới 40%. Tuy nhiên, ngoài một số phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có loại hình gần như “đóng băng” đơn cử bất động sản nghỉ dưỡng hoặc đất nền ở khu vực từng tăng nóng – Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết.
Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán, trên thị trường thứ cấp. Trong toạ đàm diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ, loại hình chung cư Mini cho thuê luôn “cháy hàng”. Doanh nghiệp này rao bán căn hộ cũng ghi nhận con số giao dịch lên tới 50 căn trong 20 ngày. Những con số giao dịch này là minh chứng cho thị trường đang có sức hồi ấm trở lại.
Sự phát triển của ngành bất động sản luôn phụ thuộc vào bức tranh chung của nền kinh tế. Mặc dù, nền kinh tế đang có những dấu hiệu phục hồi ban đầu và bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam được đánh giá vẫn ổn định khi Chính phủ làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát. Nhưng cũng không thể loại trừ nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản khi tình hình kinh tế – địa chính trị trên toàn cầu vẫn mang nhiều bất ổn.
Xem thêm: Nóng: Thị trường Bất động sản sẽ tan băng?
Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ khác nhau từ năm 1993 đến nay và là một hệ thống phức tạp. Sự biến đổi của bất động sản có thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Mỗi giai đoạn mang đến những thách thức và cơ hội riêng. Nắm được chu kỳ bất động sản, là bạn đã nắm chắc 75% cơ hội làm giàu. Nhưng hãy chú ý vào dòng tiền của mình. Đầu tư bất động sản nắm được tính chu kỳ thị trường thôi chưa đủ, bạn phải biết quản trị tài chính. Hiểu rõ các chu kỳ trước đây có thể giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường. Tuy nhiên, việc chỉ dựa vào các chu kỳ trong quá khứ không đảm bảo dự đoán chính xác về tương lai. Điều quan trọng là nắm bắt và cập nhật thông tin mới nhất về sự phát triển kinh tế, chính sách chính phủ và nhu cầu thị trường cũng như tham khảo ý kiến chuyên gia để có cái nhìn tổng thể, phân tích kỹ lưỡng và đưa ra quyết định hiệu quả dựa trên nền tảng thông tin sẵn có. Không phải bất cứ thị trường nào cũng đều nằm chung trong một vòng quay, vì mỗi địa phương có một ưu thế khác nhau, nên cách vận hành thị trường bất động sản cũng khác nhau. Đặc biệt riêng về thị trường LaGi, địa phương được hưởng lợi nhiều nhất sau khi Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết hoàn thành. Giới chuyên gia nhận định rằng bất động sản LaGi đang trong giai đoạn khởi sắc và bật tăng trở lại trong vài năm tới. Việc sở hữu các bất động sản tại LaGi – Bình Thuận vào thời điểm này sẽ đảm bảo lợi nhuận tốt vì bất động sản đang nằm ở “vùng đáy” và sau khi các công trình trọng điểm hoàn thành, thị trường phục hồi và sân bay Phan Thiết đưa vào vận hành sẽ không còn giá tốt như hiện nay.
Xem thêm: Tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội ở thị xã LaGi sau khi cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết hoàn thành.
Bảo Anh BĐS + Lam Lam BĐS
